Thực tiễn nhiều năm qua cho thấy “nút thắt” lớn nhất kìm hãm sự bứt phá của thị trường không nằm ở nhu cầu hay nguồn vốn, mà xuất phát từ những vướng mắc, chồng chéo trong các thủ tục pháp lý đầu tư.
Việc rút ngắn hành trình pháp lý của dự án bất động sản đã trở thành yêu cầu cấp bách, mang tính sống còn đối với cộng đồng doanh nghiệp và sự phát triển bền vững của các địa phương.
Nhận diện các vướng mắc pháp lý
Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu, đến nay cả nước ghi nhận 4.685 dự án tồn đọng, kéo dài thuộc nhiều lĩnh vực. Trong đó, 3.407 dự án đã được báo cáo hoàn thành phân loại, xử lý; 1.278 dự án còn phải tiếp tục giải quyết. Riêng Hà Nội có 114 dự án trong tổng số 147 dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang đã được chấp thuận chủ Luật Kinh doanh bất động sản trương đầu tư cần tập trung tháo gỡ, đôn đốc để khởi công trong năm 2026.
Những bất cập này đang được đặt ra trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Nghị quyết số 175/NQ-CP ngày 3-7-2026 của Chính phủ thông qua các chính sách sửa đổi hai luật, trong đó chú trọng tháo gỡ vướng mắc thực tiễn, cải cách thủ tục hành chính và đẩy mạnh phân quyền. Tiếp đó, Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18-9 yêu cầu hoàn thiện đồng bộ các dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, xử lý những nội dung giao thoa, chồng chéo.
Trong tiến trình phát triển đô thị và tăng trưởng kinh tế, thị trường bất động sản đóng vai trò là huyết mạch quan trọng, thu hút nguồn vốn lớn và tạo ra hệ sinh thái hạ tầng gắn liền với đời sống dân sinh.
Thực tế triển khai cho thấy, một dự án bất động sản từ khi hình thành ý tưởng đến khi đi vào hoạt động phải trải qua một “ma trận” thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài qua nhiều giai đoạn như: chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cho thuê đất, tính tiền sử dụng đất, lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết, cấp phép xây dựng và nghiệm thu công trình. Sự chồng chéo giữa các quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và xây dựng trong từng thời kỳ đã khiến thời gian chuẩn bị đầu tư bị kéo dài từ 3 đến 5 năm, thậm chí nhiều dự án bị “ngâm” hàng thập kỷ.
Nguyên nhân cốt lõi
Nguyên nhân của tình trạng trên xuất phát từ hai phía: Về phía chủ đầu tư, một số doanh nghiệp do năng lực tài chính và quản trị còn hạn chế, thiếu quyết liệt trong phối hợp đền bù; về phía các Sở, ngành và địa phương, công tác theo dõi, kiểm tra, giám sát đôi khi còn buông lỏng, sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước chưa đồng bộ, đùn đẩy trách nhiệm, khiến mỗi bước điều chỉnh quy hoạch hay gia hạn chủ trương phải xin ý kiến qua lại mất rất nhiều thời gian.
“Rút ngắn hành trình pháp lý của dự án bất động sản đã trở thành yêu cầu cấp bách, mang tính sống còn đối với cộng đồng doanh nghiệp và sự phát triển bền vững của các địa phương” Chủ tịch, Tổng giám đốc Nguyễn Trung Hậu.
Bên cạnh đó, có thể thấy rõ việc thiếu vắng các quy hoạch chi tiết đồng bộ (như thực trạng tại nhiều khu vực nội đô chỉ có tỷ lệ chưa đến 1% diện tích được phủ kín quy hoạch 1/500) đã đẩy cả chính quyền cơ sở, người dân và doanh nghiệp vào thế “ba cùng đều khổ”: Chính quyền áp lực trong quản lý trật tự xây dựng; người dân sống trong cảnh quy hoạch treo, nhà cửa không được xây dựng kiên cố, không thể tách thửa hay thế chấp ngân hàng; còn doanh nghiệp thì chôn vùi dòng vốn đầu tư.
Điển hình cho hệ lụy của vướng mắc pháp lý và công tác giải phóng mặt bằng kéo dài là Dự án đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị mới Bắc Đại Kim mở rộng (phường Định Công, Hà Nội). Dự án này đã được UBND Thành phố phê duyệt từ Quyết định số 6518/QĐ-UBND ngày 29/10/2003. Thế nhưng, sau hơn 20 năm triển khai, dự án vẫn còn nhiều tồn tại, vướng mắc chủ yếu do công tác giải phóng mặt bằng bế tắc. Hậu quả là khu đô thị và hệ thống hạ tầng kỹ thuật chưa được đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, điển hình là tuyến đường Nguyễn Cảnh Dị kéo dài vẫn bị dang dở, ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc đi lại và đời sống của nhân dân.
Mặc dù tại văn bản số 2484/UBND-ĐT ngày 01/6/2026, UBND Thành phố đã đồng ý gia hạn tiến độ thực hiện dự án đến hết tháng 7/2026 để tập trung bồi thường, giải phóng mặt bằng, làm tuyến đường Nguyễn Cảnh Dị kéo dài và thực hiện thủ tục điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chủ trương đầu tư; song song với đó, tại Thông báo số 622/TB-VP ngày 13/7/2026, Văn phòng UBND Thành phố đã truyền đạt kết luận chỉ đạo của Phó Chủ tịch Thường trực UBND Thành phố Dương Đức Tuấn yêu cầu UBND phường Định Công khẩn trương giải quyết việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 trong tháng 7/2026 (theo chủ trương tại văn bản số 10357/VPĐT ngày 07/7/2025). Tuy nhiên, thực tế cho thấy sau thời gian gia hạn, nhiều nội dung vướng mắc vẫn chưa được triển khai đúng tiến độ yêu cầu do vòng lặp các thủ tục hành chính liên ngành.
Hệ lụy khôn lường từ sự chậm trễ pháp lý
Việc kéo dài các thủ tục pháp lý và chậm tiến độ dự án không chỉ làm bào mòn nguồn lực của doanh nghiệp mà còn tạo ra những hệ lụy nặng nề cho xã hội:
Đối với nền kinh tế và doanh nghiệp: Vốn đầu tư bị “chôn vùi”, chi phí cơ hội, chi phí tài chính đội lên từng năm khiến phương án kinh doanh bị đổ vỡ, làm giảm sức hút đầu tư và lãng phí nguồn tài nguyên đất đai quý giá.
Đối với người dân: Quyền lợi hợp pháp bị ảnh hưởng trực tiếp. Đất đai nằm trong quy hoạch treo khiến người dân không thể xây dựng, sửa chữa nhà cửa, không thể tách thửa hay thế chấp vay vốn ngân hàng. Các công trình hạ tầng giao thông, xã hội chậm hoàn thành khiến người dân phải sống trong cảnh ngột ngạt, quá tải, ùn tắc giao thông và thiếu hụt không gian công cộng.
Đối với bộ máy quản lý: Sự chậm trễ làm phát sinh đơn thư khiếu nại, tố cáo kéo dài, tạo áp lực nặng nề cho chính quyền cơ sở trong công tác quản lý trật tự xây dựng và đất đai.
Cần một “cú hích” rút ngắn hành trình pháp lý
Để giải quyết căn cơ điểm nghẽn này, việc rút ngắn thủ tục pháp lý cho các dự án bất động sản phải được xem là nhiệm vụ trọng tâm trong chiến lược cải cách hành chính và phát triển đô thị. Các giải pháp đồng bộ cần được triển khai mạnh mẽ bao gồm:
Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với kiểm soát thực thi: Cần phát huy tối đa tinh thần chủ động của cấp cơ sở (như các cơ chế đặc thù từ Luật Thủ đô) trong việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/500, giải quyết thủ tục đầu tư ngay tại địa phương mà không phải qua nhiều tầng nấc trung gian rườm rà.
Tuyến đường Nguyễn Cảnh Dị thuộc Khu đô thị mới Bắc Đại Kim mở rộng do HANHUD làm chủ đầu tư
Số hóa và đồng bộ hóa hệ thống quy hoạch: Xây dựng cơ sở dữ liệu số để minh bạch hóa thông tin quy hoạch, giúp nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận, đồng thời hạn chế tối đa việc điều chỉnh quy hoạch tùy tiện, chắp vá.
Kiên quyết xử lý các dự án chây ỳ, chậm tiến độ: Rà soát toàn diện các dự án “treo”, kiên quyết thu hồi những dự án vi phạm pháp luật đất đai, đồng thời tạo cơ chế pháp lý thông thoáng để tháo gỡ khó khăn cho các dự án trọng điểm phục vụ dân sinh như hạ tầng giao thông, nhà ở xã hội.
Nâng cao trách nhiệm thực thi công vụ: Xử lý nghiêm tình trạng đùn đẩy trách nhiệm, sợ sai, sợ trách nhiệm trong một bộ phận cán bộ công chức, đảm bảo các thủ tục hành chính được giải quyết đúng hạn, minh bạch và hiệu quả.
Rút ngắn hành trình pháp lý không đơn thuần là cắt giảm thời gian làm thủ tục, mà là khơi thông dòng chảy kinh tế, tái thiết không gian đô thị theo hướng văn minh, hiện đại và đặt quyền lợi của nhân dân làm trung tâm. Chỉ khi hành lang pháp lý thực sự thông thoáng, minh bạch, các dự án bất động sản và hạ tầng kỹ thuật mới có thể triển khai đúng tiến độ, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của Thủ đô và cả nước.