Sau một thời gian dài duy trì đà tăng, thị trường bất động sản đang xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh rõ nét hơn trong quý III-2026. Mặt bằng giá nhìn chung vẫn đứng ở mức cao và nhiều phân khúc tiếp tục tăng so với đầu năm, song tốc độ tăng đã chậm lại đáng kể, trong khi xu hướng giảm bắt đầu xuất hiện tại một số khu vực và dự án cụ thể.
Đà tăng chậm lại và sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc
Dữ liệu thị trường bất động sản 9 tháng năm 2026 do nền tảng dữ liệu bất động sản Biggee.vn tổng hợp cho thấy, thị trường đang chuyển sang một trạng thái khác biệt hoàn toàn so với giai đoạn tăng giá trước đó. Nếu tính từ đầu năm, mặt bằng giá tại phần lớn khu vực vẫn ghi nhận tăng, tuy nhiên từ khoảng tháng 6-2026, tốc độ tăng đã chậm lại rõ rệt và một số thị trường bắt đầu ghi nhận điều chỉnh giảm.
Theo các chuyên gia thị trường của HANHUD, sự thay đổi này thể hiện rất rõ khi đặt các phân khúc lên bàn cân:
Căn hộ chung cư: Trong 20 tỉnh, thành được theo dõi, giá căn hộ chung cư bình quân tăng 8,4% so với đầu năm và tăng 3,2% so với tháng 6. Đây vẫn là phân khúc giữ được mức tăng cao và đồng đều nhất, với chỉ 1/20 địa phương ghi nhận giá giảm.
Phân khúc thấp tầng: Biệt thự, liền kề và nhà phố thuộc các dự án thấp tầng tăng bình quân 5,9% so với đầu năm nhưng chỉ nhích nhẹ 0,3% so với tháng 6, cho thấy phần lớn mức tăng đã dồn vào nửa đầu năm và phân khúc này đang chuyển sang trạng thái đi ngang.
Bất động sản gắn với đất: Tín hiệu điều chỉnh thể hiện rõ nhất ở nhóm này. Giá đất mặt tiền chỉ tăng bình quân 1,3% trong 9 tháng, trong đó có tới 8/29 tỉnh, thành được khảo sát ghi nhận giảm giá. Đặc biệt, đất nền dự án có giá bình quân chỉ tăng 0,2% so với đầu năm và giảm tới 1,2% so với tháng 6, trở thành phân khúc duy nhất có mức biến động bình quân âm trong quý III.
Thị trường Hà Nội: Giá ở ngưỡng cao nhưng phân hóa sâu sắc
Tại thị trường Hà Nội, diễn biến đáng chú ý nhất vẫn tập trung ở phân khúc căn hộ. Mặt bằng giá chung cư tại Thủ đô trong tháng 9-2026 dao động khoảng 83-96 triệu đồng/m², tăng 12,7% so với đầu năm. Tuy nhiên, nếu so với tháng 6, mức tăng chỉ còn 2,3%, phản ánh sự chững lại khi mặt bằng giá đã chạm ngưỡng cao.
Phía sau con số bình quân là sự phân hóa mạnh mẽ giữa từng dự án cụ thể. Trong khi một số dự án vẫn tăng giá, nhiều dự án khác đã ghi nhận mức điều chỉnh sâu như:
- Phenikaa Hòa Lạc giảm 14,7% so với đầu năm.
- The Pride giảm 13,4%.
- Central Field giảm 10,8%.
- The Zei Mỹ Đình giảm 9,9%.
Đối với phân khúc đất ở tại Hà Nội, giá đất mặt tiền tăng khoảng 7,4% so với đầu năm và 2,1% so với tháng 6, song mức biến động giữa các khu vực rất khác nhau, cho thấy việc dùng số liệu bình quân chung ngày càng khó phản ánh đúng thực tế từng khu vực.
Thời gian gần đây, thị trường xuất hiện nhiều thông tin về việc nhà đầu tư giảm giá, “cắt lỗ” bất động sản. Tuy nhiên, theo dữ liệu 9 tháng, chuyên gia khuyến cáo cần nhìn nhận hiện tượng này một cách khách quan hơn. Thị trường quả thực đã bước vào giai đoạn điều chỉnh nhưng chưa xuất hiện một chu kỳ giảm giá trên diện rộng. Phần lớn phân khúc vẫn duy trì mặt bằng giá cao hơn đầu năm, dẫu tốc độ tăng đã thấp hơn đáng kể. Những dự án hay khu vực giảm giá sâu là hiện tượng có thật, nhưng chủ yếu nằm ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn gặp áp lực dòng tiền, và chưa đủ sức đại diện cho xu hướng chung của toàn thị trường.
“Thị trường bất động sản không còn nằm ở việc giá tăng hay giảm trên diện rộng, mà xoay quanh việc khu vực nào còn sức cầu, phân khúc nào duy trì được thanh khoản và mức giá nào được thị trường chấp nhận” Chủ tịch, Tổng giám đốc HANHUD Nguyễn Trung Hậu nhận định.
Triển vọng thời gian tới
Bước vào giai đoạn cuối năm, câu chuyện của thị trường bất động sản không còn nằm ở việc giá tăng hay giảm trên diện rộng, mà xoay quanh việc khu vực nào còn sức cầu, phân khúc nào duy trì được thanh khoản và mức giá nào được thị trường chấp nhận.
Sự điều chỉnh hiện tại chính là cơ sở để sàng lọc các giá trị ảo, đưa thị trường phát triển theo hướng thực chất hơn, nơi sức mua và nhu cầu thực của khách hàng sẽ đóng vai trò quyết định. Các nhà đầu tư và người mua nhà được khuyến khích duy trì sự thận trọng, chọn lọc kỹ lưỡng thay vì tâm lý hoảng loạn trước các thông tin chào bán đơn lẻ trên thị trường.